规划建设新城则是解决“大城市病”的重要方式。我们在此总结国内外代表性新城建设经验教训，结合雄安新区规划意图，展望雄安新区未来。本报告是国内篇。

　　摘要

　　国内新城建设：深圳、上海浦东、天津滨海、唐山曹妃甸。1)深圳毗邻港澳，为改革开放窗口和实验田，产业不断转型升级、带动珠三角崛起，但规划不够超前、城中村问题突出。2)浦东定位经济、金融、贸易等，以政策、地理等优势，恢复和再造上海，并带动长三角崛起。3)天津滨海定位北方经济发展龙头，大工业大投资特点突出，虽然GDP在2008年超过浦东，但人口聚集不足、优化天津城市布局作用不够突出，对周边地区辐射带动力不强，而且在新形势下这种模式难以复制。4)唐山曹妃甸定位偏重化工，一度声名显赫，建设远不及预期的原因包括：对中国及全球经济形势的误判、政府冒进和经验不足、与天津港同质竞争等。5)小结：新城定位应科学研判国内外宏观经济形势，结合当地特点，合理选择主导产业，前瞻布局，并可通过多元化产业结构增强风险防御能力。新城规划应主动超前，科学研判未来经济和人口增长，切忌冒进和摊大饼。新城建设应重视体制机制改革，发挥市场在资源配置中的决定性作用。新城建设应妥善解决城市开发建设资金来源及土地问题。

　　雄安新区：规划设计、政策意图及挑战。1)北京的“大城市病”主要在于核心区功能产业和人口过度聚集。建设雄安新区与通州副中心是中央治理北京“大城市病”的两个抓手，前者是控制北京人口总量，后者是促进北京城市布局优化。2)除首要承载北京非首都功能外，雄安新区将贯彻新发展理念，带动京津冀崛起。打造未来城市标杆：绿色生态、传统与现代融合、宜居。分三步走：2020年雏形、2022核心区基本建成、2030年全部建成。3)挑战在于北方市场观念落后，内陆劣势，与深圳浦东相比有何政策优势，如何高标准建设打造城市标杆，空气水质污染严重与绿色生态发展，如何处理与北京建设“国际一流的和谐宜居之都”的关系，如何安置现有140万人口等。

　　国内外新城建设启示及雄安新区展望。1)通州城市副中心和雄安新区建设将为北京治理“大城市病”赢得战略时间。2)雄安有望成为与北京协作的“创新中心”+“金融城”，带动京津冀崛起。3)雄安新区将成为新常态新发展模式的改革创新试验田，探索城市开发建设新模式，或包括探索农村集体建设用地直接入市。4)北京、天津、雄安三角区域人口有望快速增长，吸引河北邯郸、邢台、衡水、沧州、石家庄等其他地区人口迁入。5)雄安新区投资规模以万亿计，建议继续关注推进雄安新区及京津冀协同发展推进进展。

　　风险提示：规划建设不及预期。

　　正文　

　　城市具有聚集经济效应和规模经济效应，个人、企业及社会均能从中获益，这是人类社会从农业文明走向工业文明、从乡村文明走向城市文明的根本原因。我们在《中国房地产周期研究》(2015.02.24)、《人口迁移的国际经验：从齐增到分化》(2016.10.23)等多篇研报指出，人口向大都市圈迁移是国内外人口迁移的一般经验，特别是在城市化中后期。但随着大城市核心区功能和产业过度聚集、人口快速增长以致超过短期承载力，环境污染、交通拥堵、公共资源紧张、住房拥挤等“大城市病”开始逐渐显现。国内外经验表明，治理“大城市病”的主要手段包括：疏解功能、调整产业结构；都市圈内从单中心向多中心布局；发展城市群，促进区域协同发展。规划建设新城则是实现上述手段的一个重要载体。我们对国内外代表城市新城建设及相关城市发展经验教训进行梳理总结，以为雄安新区规划建设提供参考。